<span class="entry-title-primary">Locazioni brevi, obblighi comunicativi ed imposizione fiscale</span> <span class="entry-subtitle">SOLDI & DIRITTI</span>

Locazioni brevi, obblighi comunicativi ed imposizione fiscale SOLDI & DIRITTI - opinionista

In seguito all’emanazione del D.L. 50/2017 e ai successivi interventi disciplinari dell’Agenzia delle Entrate con la pubblicazione della risoluzione 88/E/2017 nonché del provvedimento n. 132395/2017, sono state tracciate linee guida integrative concernenti la gestione operativa e fiscale dei contratti di locazione breve.

In cosa consiste la locazione breve? È una fattispecie contrattuale per effetto della quale un soggetto persona fisica concede in locazione un proprio immobile ad un conduttore per un periodo non superiore a 30 giorni, senza l’assoggettamento ad alcun vincolo di registrazione presso l’Ufficio delle Entrate. Il godimento del bene deve avvenire esclusivamente a titolo abitativo, includendo nel caso anche servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, purché non effettuati nell’ambito di un’attività d’impresa ad opera del locatore che può agire nella qualità di proprietario ovvero di inquilino, a sua volta concedente l’immobile in subaffitto; ciò, si badi bene, solo se consentito dalle condizioni di cui all’originario atto di locazione rigorosamente registrato. La stipula può avvenire direttamente tra le parti interessate, ovvero con l’ausilio dell’attività condotta da intermediari abilitati, tra cui rientrano gli ormai noti portali online quali ad esempio Airbnb, booking, homeholiday, etc., che dal 01.06.2017 sono chiamati a rispettare precisi obblighi sia di natura informativa che fiscale.

Quali sono gli obblighi comunicativi? Ai sensi del dettato normativo di cui al provvedimento n. 132395 del 12.07.2017, per i contratti stipulati a far data dal 1 Giugno 2017, gli intermediari immobiliari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate entro il 30 Giugno dell’esercizio successivo all’avvenuta locazione, i seguenti dati:

– dati anagrafici del locatore;

– durata del contratto;

– importo del corrispettivo lordo;

– indirizzo dell’immobile.

È possibile effettuare una comunicazione cumulativa nel caso di più contratti stipulati con riferimento a medesimi locatore ed immobile.

Quali i vincoli fiscali? Dopo aver stipulato il contratto, Il locatore potrà decidere di optare per il regime fiscale della cedolare secca, applicando all’importo lordo ottenuto un’aliquota di tassazione individuata nella misura del 21%, ovvero rispettare le condizioni di cui regime ordinario irpef, con un’aliquota minima d’imposta stabilita nella misura del 23% e proporzionale allo scaglione di reddito realizzato, seguendo inoltre i tradizionali tempi/ modalità di pagamento stabiliti ex lege. Nel caso in cui il contratto fosse stipulato per il tramite di un intermediario abilitato, oltre ai già menzionati obblighi informativi, questi dovrà rispettare alcune vincoli di natura fiscale. Nello specifico, l’intermediario che abbia ricevuto il pagamento del canone lordo di locazione in luogo del proprietario, provvederà a corrispondere a quest’ultimo la somma al netto di una trattenuta del 21%, che nella qualità di sostituto d’imposta verrà versata a mezzo f24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui questa è stata effettuata. In merito si rappresenta che con risoluzione n. 88/E del 05.07.2017 è stato istituito il codice tributo 1919. A titolo di esempio, pertanto, sull’importo di 1.000 euro corrisposto all’intermediario, questi tratterrà euro 210 a titolo di ritenuta fiscale, restituendo al locatore l’importo di 790 euro, e preoccupandosi di versare all’erario la somma entro il giorno 16 del mese successivo.

Operata la ritenuta, a titolo d’imposta nel caso di opzione della cedolare secca, l’intermediario provvederà nei termini di legge a rilasciare al locatore una certificazione avente ad oggetto, i dati della locazione, l’importo corrisposto dal conduttore e quanto trattenuto ai fini del versamento d’imposta.

È necessario ribadire che tale modalità di pagamento d’imposta è consentita esclusivamente a condizione che il pagamento del canone avvenga sul c/c dell’intermediario, esonerato invece da qualsiasi obbligo  laddove l’importo venisse corrisposto direttamente al locatore, il quale opterebbe per il regime della cedolare secca ovvero per il regime tradizionale, includendo in questo secondo caso il reddito della locazione nel quadro dei redditi dei fabbricati, o in alternativa dei redditi diversi in base all’entità delle locazioni.

Con la pubblicazione dell’ultimo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, n. 1332395 del 12.07.2017, avente ad oggetto l’inquadramento dei vincoli comunicativi e fiscali riconducibili alla fattispecie contrattuale delle locazioni brevi, già menzionata all’interno dell’art. 4 del D.L 50/2017, è stato pertanto completato un percorso legislativo volto a disciplinare un settore economico in notevole espansione, caratterizzato da un altrettanto ingente fenomeno di evasione d’imposta.

E’ necessario, a parere di chi scrive, porre particolare attenzione al nuovo disciplinare di riferimento, attendere la certificazione delle ritenute versate ad opera degli intermediari abilitati nei casi sopra rappresentati, ciò al fine di evitare il puntuale intervento sanzionatorio dell’Agenzia delle Entrate.

A cura di Alessandro La Volpe, dottore commercialista (alessandrolavolpe@yahoo.it)

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