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CRONACA

Aste, 20 immobili all’asta nel 2020 nonostante il Covid

Giulio Licenza di Reviva fotografa la situazione sull’isola dello scorso anno: il valore complessivo ammonta a oltre quattro milioni di euro

Anno nero per il patrimonio immobiliare all’asta: sono stati 95.329 gli immobili messi all’asta nel corso del 2020, per un numero totale di 117.376 aste. Numeri dimezzati rispetto al 2019 e una perdita di circa 6,6 miliardi di euro dovuta alla sospensione dei procedimenti durante il lockdown. È la situazione fotografata da Scenario aste 2020, l’analisi annuale realizzata da Reviva. «È stato un anno difficile sotto tanti aspetti e l’attuale emergenza sanitaria ha inciso fortemente anche sul mercato real estate delle aste immobiliari che si è trovato per diversi mesi fermo in attesa che riprendesse la macchina giudiziaria, – spiega Giulio Licenza, CBDO e co-founder di Reviva. – Scenario Aste 2020 ha perciò analizzato questo anno difficile cercando di delineare l’andamento del mercato rispetto al 2019, andando ad analizzare esclusivamente le aste celebrate».

Secondo quanto rilevato, il 2020 è iniziato con un dato positivo: da gennaio a febbraio ci sono state infatti il 15% di aste pubblicate in più rispetto al 2019. Una crescita che si è arrestata da marzo a settembre, quando le aste sono state l’86% in meno a causa del lockdown, che ha obbligato i singoli tribunali a sospendere le attività per periodi variabili in base alle singole province. Il terzo e ultimo tempo è stato invece da ottobre a dicembre, dove le aste sono state il 24% in meno rispetto allo stesso periodo del 2019.

Nel corso del 2020 sono state 39 le aste fissate per immobili ubicati sull’isola di Ischia di cui 17 però sono state sospese a causa del Covid (ovvero erano state fissate nel periodo tra il 9 marzo ed il 16 maggio ovvero nel periodo per primo lockdown e per questo sospese)

«Le motivazioni di questo dato negativo sono da ritrovarsi in due cause, – spiega Licenza. – La prima è stata una sorta di incertezza operativa dei tribunali, accentuata anche dalla divisione delle regioni in zone gialle, arancioni e rosse dove talvolta sono state sospese le vendite in asta e la seconda è stata lo stop alle aste, aventi ad oggetto immobili prima casa, introdotto con il decreto “cura Italia” e poi prorogato fino a fine anno. In questo caso s’intendono quegli immobili che sono ancora l’abitazione dove il debitore e la sua famiglia attualmente risiedono. Attraverso l’analisi dei dati abbiamo infatti stimato che questi corrispondono a circa il 36% totale degli immobili».

I lotti messi all’asta nel 2020 sono stati 95.329. Un dato che va ben distinto da quello relativo al numero complessivo di aste avvenute in Italia, intese come esperimenti di vendita di lotti, che ammonta a 117.376. Dati dimezzati se si confrontano con quelli del 2019 e che segnano un 40,6% in meno per quanto riguarda i lotti messi all’asta e un 53,9% in meno per quanto riguarda il numero delle aste svoltesi. In particolare sono state 44.191 le aste sospese durante il primo lockdown, da marzo a maggio, mentre durante la seconda ondata sono state 523. Il valore complessivo perso durante la sospensione delle aste è stato di 6.592.317.051 miliardi di euro. Ne ha risentito anche l’offerta minima delle aste complessiva che nel 2020 si ferma a 15.255.599.915 miliardi contro i 32 miliardi del 2019, il 52% in meno.

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«Per quanto riguarda gli beni andati all’asta nel corso del 2020 sull’isola di Ischia – ci spiega Giulio Licenza, CBDO e co-founder di Reviva – si tratta prevalentemente di immobili residenziali che sono stati 12, un terremo e sette immobili non residenziali (attività commerciali, uffici ed alberghi)»

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È importante specificare che la riduzione del numero delle aste è stata superiore rispetto a quella dei lotti in quanto ci sono stati meno lotti che sono riusciti ad andare all’asta. In caso di mancata vendita del lotto infatti, quest’ultimo può essere rimesso all’asta mediamente dopo cinque mesi e a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo. La chiusura dei tribunali non ha quindi agevolato una procedura già particolarmente lenta e complessa.

Giulio Licenza (Reviva)

Per quel che riguarda i 95.329 lotti all’asta il 50,7% sono residenziali, il 37.8% non residenziali e infine il 11,5% sono terreni. Nello specifico, con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 72% dei lotti è coinvolto in esecuzioni immobiliari, il 26% a procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% da altre procedure di liquidazione. Infine nel corso del 2020 il 78,9% dei lotti è andato in asta una singola volta, dato che conferma le difficoltà incontrate a causa dell’emergenza Coronavirus.

Infine nel corso del 2020, a fronte del valore complessivo di 1,6 miliardi di euro (considerando l’offerta minima) a cui i lotti sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta al blocco delle aste è stata complessivamente di 1,1 miliardi di euro. Scendendo nel dettaglio la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 26,7%.

Il prezzo più basso ha avuto una base d’asta 5.379 euro e si tratta di una quota di proprietà di un terreno in un comprensorio di fabbriche sito a Casamicciola. Il prezzo più alto, invece, è una villa a Forio di circa 300metriquadri con box garage, terrazzi ed un giardino di circa 400metriquadri andata all’asta per un prezzo di 1milione 375mila euro

Relativamente alla geografia delle aste, è ancora Roma la provincia con il maggior numero di immobili all’asta con 4.472 lotti seguita quest’anno da Perugia con 3.032 lotti e Ancona con 2.993 lotti. Quarto e quinto posto per Milano con 2.859 e Bergamo con 2.737 lotti, che perdono rispettivamente il secondo e il terzo posto che occupavano nel 2019. Risulta invece essere Trieste la provincia con il minor numero di immobili all’asta con solo 68 lotti. A livello regionale invece è la Lombardia ad aver avuto il maggior numero di lotti all’asta con 15.754 lotti, complessivamente il 16,5%, seguono la Sicilia con 9.257 lotti ovvero il 9,7% e infine il Lazio con 7.349 lotti che equivalgono al 7,7%. Dall’analisi inoltre emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del Nord Italia rispetto a quelli del Sud. Ad esempio mediamente i lotti in vendita ad un prezzo più alto sono gli immobili non residenziali in Trentino Alto Adige, la cui offerta minima media è di 293.270 € mentre quelli ad un prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l’offerta minima media è di 30.096 €.

Sempre nel 2020 è stata di 75,15 € l’asta con il prezzo più basso e che ha avuto come oggetto di vendita un immobile seminterrato di 25 mq a Paola in provincia di Cosenza, mentre al contrario l’asta con il prezzo più alto, che ammontava a 33.492.800 €, ha riguardato un complesso immobiliare a destinazione d’uso ospedaliera a Roma.

Infine i lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a 84.704 €. Nello specifico quelli mediamente più costosi in Trentino a 122.802 € e quelli più economici in Calabria a 47.519 €.

Il distanziamento sociale e più in generale i divieti di assembramento e le misure adottate per evitare l’aumento dei contagi ha portato anche il settore real estate delle aste immobiliari ad adottare strumenti digital per adattarsi ai cambiamenti in atto nella società. Nel 2020 sono infatti diminuite del -22% le modalità di vendita fisica presso il venditore in favore di un aumento medio dell’85% delle vendite in via telematica. «La vendita telematica allo stato attuale costituisce una barriera d’ingresso al privato che è costretto ad avere pec, firma digitale e passare attraverso un iter burocratico molto complesso, – osserva Licenza. – Tuttavia possiamo considerare l’adozione delle vendite telematiche un segnale positivo in un periodo difficile che testimonia come sia in atto, seppur ancora timidamente, un processo di digitalizzazione del processo di acquisto anche del settore immobiliare di cui si avvisava ormai da tempo l’esigenza. Segno di come a volte periodi complessi ci portano ad accelerare i cambiamenti in atto nel mercato».

LE ASTE NEL 2020 PER IMMOBILI ISCHITANI

Nel corso del 2020 sono state 39 le aste fissate per immobili ubicati sull’isola di Ischia di cui 17 però sono state sospese a causa del Covid (ovvero erano state fissate nel periodo tra il 9 marzo ed il 16 maggio ovvero nel periodo per primo lockdown e per questo sospese). Le aste celebrate realmente per gli immobili ischitani nel 2020 quindi sono state 22 con 20 immobili cioè due di questi sono andati in asta per due volte. Il valore complessivo di questi immobili è di 4milioni e mezzo circa. «Per quanto riguarda gli beni andati all’asta nel corso del 2020 sull’isola di Ischia – ci spiega Giulio Licenza, CBDO e co-founder di Reviva – si tratta prevalentemente di immobili residenziali che sono stati 12, un terremo e sette immobili non residenziali (attività commerciali, uffici ed alberghi)». Il prezzo più basso ha avuto una base d’asta 5.379 euro e si tratta di una quota di proprietà di un terreno in un comprensorio di fabbriche sito a Casamicciola. Il prezzo più alto, invece, è una villa a Forio di circa 300metriquadri con box garage, terrazzi ed un giardino di circa 400metriquadri attualmente in locazione fino al 31 agosto 2022 andata all’asta presso il Tribunale di Napoli Nord per un prezzo di 1milione 375mila euro. Il prezzo medio degli immobili sull’isola è più alto rispetto a quello nel resto del Paese. «Il valore degli immobili residenziali in Italia è di 84mila circa – ci spiega ancora Giulio Licenza – mentre sull’isola l’offerta minima media è nettamente più alta con un valore di 255mila euro circa. Ciò significa che si tratta di immobili di un valore più alto rispetto alla media. Segnale che sull’isola ci sono immobili residenziali molto appetibili e che c’è richiesta degli stessi». Secondo Giulio Licenza «Questo appena concluso è stato un anno nero per le aste e ciò che significa che sono stati chiusi meno processi esecutivi e fallimenti che avrebbero di conseguenza messo in circolo più denaro per chi è creditore delle aziende in fallimento. Il 2021 sarà un anno in ripresa per le aste anche se non possiamo immaginare di registrare ancora i numeri per Covid».

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