Il Consiglio di Stato chiude il caso dell’Hotel Zì Carmela

Per anni nessuno aveva davvero messo in discussione quella sequenza di locali in muratura, addossati alla stradina comunale che corre accanto all’Hotel Terme Zì Carmela, a Forio. A guardarli oggi, sembrano parte integrante dell’albergo: ambienti funzionali alla cucina, piccoli depositi, strutture che raccontano una crescita avvenuta nel tempo, passo dopo passo, senza strappi evidenti. Una crescita che, come spesso accade nei centri turistici storici, si è intrecciata con la tolleranza delle istituzioni e con una percezione diffusa di legittimità. Eppure, dietro quella normalità apparente, si nascondeva una frattura mai sanata. Una frattura che ha finito per trasformarsi in un contenzioso amministrativo durato quasi un decennio e approdato, infine, davanti al Consiglio di Stato, chiamato a mettere l’ultima parola su una questione che, a ben vedere, ruota attorno a un interrogativo semplice solo in apparenza: dove finisce la proprietà privata e dove inizia il suolo pubblico?

L’ALBERGO, LA STRADA E UNA STORIA CHE PARTE DA LONTANO

La società Hotel Zì Carmela di Elia Anna Maria & C. s.a.s. è proprietaria di un complesso immobiliare situato in via Matteo Schioppa, nel comune di Forio. Si tratta di una struttura alberghiera con annesso ristorante che, secondo quanto dichiarato dalla stessa società, esiste “da epoca immemorabile” e comunque da un periodo antecedente al 1967. Nel corso del tempo, il complesso è stato ampliato. Alcuni di questi ampliamenti, realizzati senza i necessari titoli edilizi, sono stati successivamente oggetto di domande di condono, presentate ai sensi della legge n. 47 del 1985. Il percorso di regolarizzazione sembra completarsi nel 2006, quando il Comune di Forio rilascia un permesso di costruire in sanatoria. Un atto che, nella percezione della società, avrebbe chiuso definitivamente ogni pendenza, cristallizzando lo stato dei luoghi e legittimando le strutture esistenti. Ma quella sanatoria, come emergerà anni dopo, non riguardava tutto. La svolta arriva nel 2016. Un sopralluogo tecnico accerta che una porzione della stradina comunale risulta occupata da manufatti per circa 60 metri quadrati, utilizzati come locali di servizio sia dell’albergo che del ristorante. Non solo: viene individuato anche un piccolo casellino in muratura, adibito a deposito, realizzato anch’esso su area pubblica. Il Comune reagisce con un atto netto. Con una nota formale, ingiunge alla titolare dell’hotel l’immediato ripristino dello stato dei luoghi, chiarendo che quelle opere insistono su suolo comunale e risultano prive di un titolo legittimante. Nella comunicazione si precisa che, sebbene una parte dei manufatti sia rappresentata negli elaborati grafici allegati alla sanatoria del 2006, alcune porzioni – in particolare una superficie di circa 12 metri quadrati in prossimità dell’ingresso dell’hotel – ne restano escluse. È l’inizio dello scontro.

IL RICORSO AL TAR E LA PRIMA SCONFITTA

La società impugna l’atto davanti al Tribunale amministrativo regionale della Campania, sostenendo, tra le altre cose, che il Comune non avrebbe dimostrato la natura pubblica dell’area e che l’ordine di rimozione sarebbe stato adottato da un ufficio incompetente. A questo si aggiunge un argomento destinato a diventare centrale: l’occupazione dell’area durerebbe da oltre trent’anni, senza che l’amministrazione abbia mai sollevato contestazioni o richiesto il pagamento di canoni per occupazione abusiva. Il TAR, però, respinge il ricorso. Secondo i giudici di primo grado, l’atto comunale rientra pienamente nell’esercizio del potere di autotutela possessoria, previsto dall’articolo 823 del codice civile. Un potere che consente all’amministrazione di intervenire direttamente per recuperare un bene demaniale occupato senza titolo, senza dover ricorrere al giudice ordinario. La società non si arrende e propone appello. Davanti al Consiglio di Stato vengono riproposte, e ampliate, le censure già sollevate in primo grado. Si insiste sull’incompetenza del funzionario che ha firmato l’ordine di ripristino. Si contesta che il Comune abbia mai dimostrato l’uso pubblico della stradina. Si sostiene che l’atto impugnato, più che un provvedimento di autotutela, sarebbe una vera e propria sanzione edilizia, adottata dall’ufficio sbagliato. Ma soprattutto si torna sul tema del tempo. Trent’anni di possesso pacifico, di utilizzo esclusivo, di silenzio dell’amministrazione. E poi il condono edilizio del 2006, visto come la prova che quell’area non fosse più considerata parte del demanio.

I giudici chiariscono: nessuna sanatoria può legittimare un’occupazione senza titolo. La sentenza scrive così definitivamente la parola fine a quasi dieci anni di scontro tra pubblico e privato

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LA RISPOSTA DEI GIUDICI: LA TOLLERANZA NON E’ DIRITTO

Il Consiglio di Stato affronta uno per uno questi argomenti e li respinge con una motivazione che non lascia spazio a interpretazioni ambigue. Il Collegio ribadisce che, una volta accertata l’occupazione sine titulo di un bene pubblico, l’amministrazione “legittimamente esercita il potere di autotutela possessoria emettendo un’ordinanza di rilascio”. Un potere che ha natura doverosa e che non richiede né una comparazione degli interessi né una motivazione articolata. La sentenza è esplicita anche sul tema dell’affidamento: “Non potendosi giammai ingenerare un affidamento legittimo in presenza di una situazione connotata da evidente abusività”. E aggiunge un passaggio destinato a pesare come un macigno: “non rileva una eventuale iniziale tolleranza in merito all’occupazione del bene”. In altre parole, il fatto che il Comune non sia intervenuto per anni non trasforma l’occupazione in un diritto. Altro punto cruciale è la natura dell’area. La stradina comunale gode di una presunzione di demanialità, fondata sulla sua contiguità e funzione rispetto alla rete viaria. Spetta al privato dimostrare il contrario. Ma, sottolineano i giudici, “alcuna prova idonea è stata fornita in ordine alla avvenuta sdemanializzazione”. Nemmeno il permesso di costruire in sanatoria del 2006 può essere invocato come prova. Quel titolo, spiegano i giudici, non riguarda le opere contestate e, in ogni caso, non contiene alcuna manifestazione di volontà dell’amministrazione di rinunciare definitivamente alla destinazione pubblica del suolo. La sdemanializzazione, ricorda la sentenza, non si presume e non si desume dall’inerzia: deve emergere da “atti inequivocabili” della pubblica amministrazione. Atti che, nel caso dell’Hotel Zì Carmela, semplicemente non esistono. Alla fine, l’esito è netto. L’appello viene respinto. La sentenza del TAR Campania è confermata integralmente. La società viene condannata al pagamento delle spese del giudizio di secondo grado, quantificate in quattromila euro oltre accessori.