A CURA DELL’AVV. LELIO MANCINO
Con la sentenza n. 3613/2025, il TAR Lombardia è intervenuto su un tema particolarmente delicato nell’ambito dell’edilizia e della pianificazione urbanistica: la restituzione del contributo di costruzione versato in esecuzione di una convenzione urbanistica. Il caso affrontato dal Tribunale riguarda una richiesta di rimborso del contributo di costruzione da parte di un soggetto che, pur avendo corrisposto quanto previsto dalla convenzione, non aveva poi realizzato la trasformazione urbanistica prevista. L’interessato sosteneva che, non essendosi verificata alcuna effettiva trasformazione del territorio, il contributo dovesse essere restituito. Il TAR ha però respinto integralmente la pretesa, chiarendo alcuni principi fondamentali. Il contributo di costruzione, come noto, si compone di due voci:
Oneri di urbanizzazione e Costo di costruzione. Nell’ambito di una convenzione urbanistica, tali somme assumono una funzione specifica: esse rappresentano la controprestazione a carico del privato per ottenere diritti edificatori o titoli abilitativi collegati agli impegni assunti nella convenzione stessa. Secondo il TAR Lombardia, una volta firmata la convenzione, i contributi non hanno più natura meramente correlata al fatto materiale della costruzione, ma si inseriscono in un rapporto negoziale in cui: il Comune concede diritti edificatori o altri benefici urbanistici, il privato accetta obblighi economici e/o realizzativi. Ne deriva che il pagamento rimane dovuto indipendentemente dal fatto che l’intervento venga poi realizzato o meno.
Il principio cardine espresso dalla sentenza è il seguente: > Gli oneri versati in esecuzione di una convenzione urbanistica non sono ripetibili, anche qualora la trasformazione del territorio non si verifichi. Il TAR motiva tale conclusione in base a tre ragioni principali: a) Funzione non “corrispettiva” alla mera esecuzione dell’opera. Gli oneri convenzionati non sono un prezzo del costruire, ma una componente dell’equilibrio complessivo del rapporto convenzionale. Il pagamento avviene per effetto della stipula, non dell’opera. b) Rilevanza dell’impegno negoziale assunto dal privato. La convenzione è un atto bilaterale:
il Comune può legittimamente pretendere l’adempimento delle obbligazioni assunte dal privato, anche se quest’ultimo decide successivamente di non realizzare l’intervento. c) Assenza di indebito oggettivo. Non ricorre il presupposto per la ripetizione dell’indebito, perché il Comune ha ricevuto il contributo in forza di un titolo valido e pienamente efficace, cioè la convenzione urbanistica. La sentenza n. 3613/2025 rappresenta un monito chiaro per operatori immobiliari, tecnici e amministrazioni: non basta rinunciare ad edificare per chiedere indietro quanto versato. Le somme collegate a convenzioni urbanistiche restano acquisite al Comune anche se il progetto non va in porto. Prima di sottoscrivere una convenzione, è fondamentale valutare attentamente gli impegni assunti, perché gli obblighi economici sopravvivono anche al mancato avvio delle opere.
La pronuncia, inoltre, si inserisce in un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, volto a preservare la stabilità delle convenzioni urbanistiche e a garantire certezza nei rapporti tra pubblico e privato. La decisione del TAR Lombardia ribadisce un principio essenziale: nelle convenzioni urbanistiche, il pagamento degli oneri non è condizionato alla realizzazione dell’intervento, ma rappresenta una componente dell’accordo negoziale concluso con l’amministrazione. Per i privati, ciò significa che la sottoscrizione di una convenzione comporta obblighi economici che non possono essere unilateralmente disattesi. Per i Comuni, la sentenza conferma la legittimità delle somme incamerate e rafforza la certezza del quadro regolatorio. Come sempre, è cruciale valutare la convenienza, la sostenibilità e i tempi degli interventi prima di sottoscrivere impegni urbanistici che comportano esborsi significativi e non ripetibili.
