Casa “grezza” poi completata, confermata la demolizione

La storia che vi raccontiamo ebbe inizio con un controllo sul posto. La polizia municipale mise nero su bianco che, su un terreno di proprietà privata, erano in corso lavori senza titolo: un fabbricato a un solo piano, ancora incompleto. Nel verbale si leggeva di un “manufatto ad un piano, allo stato grezzo”, in muratura e cemento armato, “delle dimensioni di circa 80 mq” e con “altezza interna di circa 3,10 mt”. A quel primo riscontro seguì un accertamento tecnico che dettagliò meglio ciò che sta prendendo forma: “lavori edilizi in corso riguardanti la costruzione di un corpo di fabbrica ad un piano allo stato grezzo”, con “superficie coperta di circa 81 mq” e un volume complessivo indicato in “circa 202 mc”. La descrizione era fotografica: solaio gettato, muri portanti innalzati ma senza intonaco, massetto a terra, aperture predisposte e “piattabande in cemento armato”. Il cantiere finì sotto sequestro, poi viene dissequestrato nel 2004. Negli anni successivi la vicenda cambia ritmo. Entra in scena la sanatoria: viene presentata un’istanza di condono ai sensi della legge del 2003. Ma, secondo gli atti ricostruiti in sentenza, nel frattempo la costruzione non resta ferma a quella fotografia iniziale. Un’altra relazione tecnica comunale, redatta perché a carico della proprietaria c’è anche una procedura di demolizione proveniente dalla Procura, descrive un edificio ormai ben diverso: “costruzione su di un solo livello a pianta irregolare con porticato esterno”, composta da ambienti e servizi, con misure che arrivano a “mt. 8,85 x mt. 10,80”. E soprattutto: “risulta finita, rifinita di intonaci interni ed esterni, pavimenti, rivestimenti, impianti, infissi e quant’altro ed è arredata ed utilizzata a fini abitativi”.

C’è anche un’aggiunta sul retro, indicata come “modesto ampliamento”, che incide sulla cucina e su uno dei servizi. E c’è un porticato. È il passaggio decisivo del racconto: non più un manufatto grezzo e sequestrato, ma un fabbricato completato, rifinito e abitato. Le opere vengono nuovamente sequestrate e poi ancora dissequestrate con verbale della polizia municipale. Quando il Comune di Serrara Fontana emette l’ordinanza di demolizione (negli atti richiamata come provvedimento del 2016), la motivazione poggia proprio su questo scarto: rispetto a quanto dichiarato nella domanda di condono, sarebbero state realizzate ulteriori opere, tra completamenti e ampliamenti, fino all’uso abitativo. Parte la battaglia legale davanti al Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania. La proprietaria contesta l’ordine: sostiene che l’immobile rientra nella domanda di condono non ancora definita, lamenta carenze istruttorie e un difetto di motivazione, contesta anche la mancanza di comunicazione di avvio del procedimento. Il giudizio si interrompe per il decesso della ricorrente, ma viene riassunto dall’erede. Nel 2022 il TAR respinge il ricorso. Per i giudici di primo grado, la pendenza del condono non blocca l’azione repressiva se, nel frattempo, vengono eseguite opere ulteriori o difformi da quelle dichiarate. Nella ricostruzione del TAR, il punto è che l’edificio, mentre il condono era pendente, avrebbe subito interventi di completamento e ampliamento: dunque l’ordine di demolizione resta in piedi. Il TAR richiama anche il contesto paesaggistico: l’area è soggetta a vincolo, e viene ricordato che “l’intero territorio dell’Isola di Ischia” è vincolato. L’erede impugna la sentenza e porta il caso al Consiglio di Stato. All’udienza del 5 novembre 2025, celebrata da remoto su “Microsoft Teams”, il Comune non si costituisce. Ma il Collegio esamina comunque le censure una per una.

Il primo nodo è quello del sequestro penale: secondo l’appellante, un immobile sotto sequestro non può essere demolito dal privato, e l’ordine amministrativo sarebbe nullo o inefficace. Il Consiglio di Stato risponde in modo netto: l’ordinanza “non è nulla, ma perfetta e valida”, anche se “temporaneamente priva di esecutività” finché il sequestro resta efficace. E aggiunge che i due provvedimenti possono convivere: “il sequestro penale ha attitudine ad inibire temporaneamente l’efficacia del provvedimento repressivo”, ma l’ordine “è destinato a riespandersi” quando il sequestro cessa. Nel caso concreto, inoltre, viene ricordato che prima della notifica dell’ordinanza comunale l’immobile era già stato dissequestrato. Il secondo passaggio riguarda la domanda di condono: l’appellante sostiene che il giudice di primo grado avrebbe “travisato” i fatti, sovrapponendosi all’amministrazione nel valutare se le opere sanzionate coincidessero con quelle condonate. La Sezione Sesta ribadisce invece la linea già seguita: l’ordinanza comunale è stata emessa perché “rispetto a quanto dichiarato nella istanza di condono” sono state realizzate “ulteriori opere”, con completamenti e ampliamento “per l’utilizzo a fini abitativi”. E soprattutto chiarisce il principio che domina l’intera vicenda: “lo strumento del condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare attività edilizia nuova ed ulteriore rispetto a quella oggetto di richiesta di sanatoria”. C’è poi la richiesta, avanzata in appello, di un approfondimento tecnico per verificare la corrispondenza tra opere e condono. Qui il Consiglio di Stato chiude la porta per una ragione di metodo: molte censure vengono ritenute nuove rispetto al primo grado e quindi inammissibili. E, comunque, viene ricordato che verificazioni e consulenze non servono a “colmare” carenze probatorie: possono essere disposte, ma solo se le parti hanno già allegato un principio di prova. Sul tema della motivazione e della proporzionalità, la sentenza torna alla natura dell’ordine di demolizione: un atto vincolato. Non serve una comparazione tra interessi né una motivazione “rafforzata” sul perché l’abuso vada rimosso. Viene richiamato un passaggio chiave: l’ordine “è un atto vincolato conseguente all’accertamento dell’abuso” e “non richiede… una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione”. E l’immagine del manufatto, ormai completato e ampliato, pesa: da grezzo diventa un’abitazione rifinita, con impianti, arredi e porticato. Infine, sulle garanzie partecipative, il Consiglio di Stato conferma: la comunicazione di avvio del procedimento non cambia l’esito quando l’atto è vincolato. La stessa sentenza riporta la conclusione del TAR: “In conformità con il consolidato orientamento… vanno respinte le doglianze… la cui cura è imposta… dall’art. 7 e 10 bis della legge 241/1990”. Così a Roma, la Sezione Sesta ha respinto l’appello e confermato la sentenza di primo grado. Nel dispositivo, il Collegio “rigetta” l’impugnazione e non dispone spese, perché il Comune non ha svolto attività difensiva.