Fitti brevi negli immobili abusivi, la stangata del Tar

Una locazione breve, anche quando non viene esercitata in forma imprenditoriale, non può prescindere dalla regolarità dell’immobile nel quale viene svolta. E il Comune conserva il potere di verificare i requisiti dell’alloggio e, quando questi vengono meno, può revocare i codici identificativi e impedirne l’utilizzazione per l’ospitalità turistica. È il principio che emerge dalla sentenza con cui la Terza Sezione del Tar Campania ha respinto il ricorso presentato da Pietro Di Meglio contro il Comune di Ischia, chiudendo almeno davanti ai giudici amministrativi di primo grado una vicenda iniziata con un accertamento effettuato nell’estate dello scorso anno alla Spiaggia degli Inglesi. Il ricorrente è stato inoltre condannato al pagamento di 2.500 euro di spese di giudizio in favore dell’ente. Al centro del contenzioso c’erano alcuni immobili utilizzati per locazioni brevi, situati proprio nella zona della Spiaggia degli Inglesi e appartenenti alla società Spiaggia degli Inglesi snc. Di Meglio, come ricostruisce la sentenza, ne risultava detentore. La vicenda amministrativa aveva preso una svolta il 28 agosto 2025, quando personale dell’Ufficio Tecnico comunale, insieme agli agenti della Polizia di Stato, aveva effettuato un accertamento sul posto. Le risultanze erano state successivamente trasmesse con una nota del SUE del 10 settembre e avevano evidenziato, secondo gli uffici comunali, una situazione di illegittimità edilizia riguardante gli immobili censiti al foglio 3, particella 1061, subalterni da 1 a 5.

L’ACCERTAMENTO DI VIGILI URBANI E POLIZIA NEL 2025

Per due delle unità, quelle individuate come sub 2 e sub 3, la situazione aveva determinato una decisione immediata del SUAP. Il 4 novembre 2025 il Servizio 10 SUAP e Demanio aveva infatti adottato il provvedimento denominato «Parziale conclusione del procedimento relativo all’inibizione dell’attività di locazione breve», disponendo lo stop alle locazioni effettuate nei due immobili e contemporaneamente la revoca dei rispettivi Codici Unici Strutture Ricettive. Diversa, invece, la posizione dei subalterni 1 e 4: per questi il procedimento era stato sospeso, in attesa delle verifiche richieste al SUE, anche perché il ricorrente aveva rappresentato l’esistenza di istanze di condono edilizio ancora pendenti. La sentenza entra anche nel dettaglio di quanto riscontrato dai tecnici nei due immobili poi interessati dall’inibizione definitiva. Per il sub 3 era stato individuato «un manufatto in muratura a uso abitativo di circa 30 mq di superficie e altezza interna di 2,75 m». Nel sub 2, invece, era stato rilevato «un manufatto in muratura a uso abitativo di circa 40 mq di superficie e altezza interna di 2,75 m», al quale si aggiungeva una tettoia a sbalzo di 1,75 metri quadrati realizzata in legno e lamiera. Gli accertamenti avevano inoltre riguardato un terrazzo di circa 68 metri quadrati, costituito dall’estradosso delle coperture dei due manufatti. Opere che l’amministrazione aveva considerato abusive e quindi incompatibili con la prosecuzione dell’attività.

L’ATTIVITA’ DI LOCAZIONE DEVE RISPETTARE LE NORME EDILIZIE

La motivazione adottata dal Comune partiva proprio da questo punto. L’attività di locazione, aveva sostenuto Palazzo D’Ambra, deve essere esercitata «nel rispetto delle vigenti norme, prescrizioni e autorizzazioni in materia edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria». Di conseguenza, le illegittimità emerse durante l’accertamento costituivano, secondo l’ente, «causa ostativa allo svolgersi di ogni attività». Da qui la scelta di chiudere il procedimento per i sub 2 e 3 e di sospenderlo, invece, per gli altri immobili sui quali erano necessari ulteriori approfondimenti. Una ricostruzione contestata davanti al Tar. Il ricorrente aveva sostenuto innanzitutto che la locazione turistica esercitata in forma non imprenditoriale rappresentasse un atto dispositivo dell’immobile riconducibile al diritto del proprietario e alla sua libertà contrattuale. In questa prospettiva, non essendo l’attività sottoposta alla Scia prevista dall’articolo 19 della legge 241 del 1990, l’amministrazione non avrebbe potuto esercitare il potere inibitorio utilizzato nel caso concreto. Una seconda censura riguardava invece i tempi: le comunicazioni di inizio attività erano state presentate il 4 luglio 2024 e, secondo la tesi sostenuta nel ricorso, sarebbe ormai decorso anche il termine entro il quale il Comune avrebbe potuto intervenire attraverso i propri poteri di autotutela. Il Comune di Ischia, costituitosi in giudizio con l’avvocato Leonardo Mennella, ha difeso invece la legittimità del proprio operato, sottolineando come l’inibizione fosse stata disposta «in ragione dell’accertata abusività dei manufatti ivi presenti» e della conseguente mancanza dei requisiti edilizi e di sicurezza necessari per l’utilizzo ricettivo o locativo. Una posizione che il Tar ha condiviso integralmente, dichiarando il ricorso infondato.

LE MOTIVAZIONI DELLA SENTENZA

È proprio nella motivazione della sentenza che la vicenda assume un significato più generale. Il Collegio ha infatti respinto l’impostazione secondo cui, nelle locazioni non imprenditoriali, le eventuali carenze edilizie o igienico-sanitarie potrebbero avere conseguenze esclusivamente sul rapporto privatistico tra proprietario e conduttore. Il Tar passa quindi in rassegna la normativa nazionale e regionale. La legge regionale campana numero 16 del 2019, oltre ad avere istituito il Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive anche per le locazioni brevi, impone una serie di adempimenti a chi intenda esercitare questa attività. Tra questi figurano la comunicazione preventiva al Comune dei dati catastali, dell’indirizzo, del numero delle camere e dei posti letto e, soprattutto, la trasmissione di una dichiarazione relativa al rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio, dichiarazione che lo stesso Comune «può sottoporre a verifica». Il punto decisivo è rappresentato dalla distinzione tra locazione breve imprenditoriale e non imprenditoriale. Il decreto legge 145 del 2023 prevede infatti per le sole locazioni gestite in forma imprenditoriale l’obbligo di presentare una Scia al SUAP. Ma, osservano i giudici, questo non significa affatto che gli immobili utilizzati per locazioni non imprenditoriali siano sottratti alle verifiche dell’amministrazione. La conclusione del Tar è netta: «a prescindere dalla natura imprenditoriale o meno dell’attività di locazione breve, il Comune sottopone a verifica il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio». Una potestà che si inserisce, peraltro, nelle più ampie competenze comunali in materia edilizia. L’ente locale può infatti verificare sia la conformità urbanistico-edilizia sia l’agibilità degli immobili destinati a uso abitativo. E proprio richiamando una precedente pronuncia del Consiglio di Stato, il Tar ricorda che della stessa agibilità «la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile». Da qui la conferma della legittimità del provvedimento adottato dal Comune di Ischia. Il Tar ha respinto anche l’altra questione sollevata nel ricorso, quella relativa al decorso del tempo. Il potere utilizzato dal Comune, precisa la sentenza, non coincide con quello previsto per le attività sottoposte a Scia e neppure con un intervento in autotutela. Si tratta invece dell’«esercizio del potere di verifica del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio destinato a locazione breve». Ed è proprio questa qualificazione a produrre la conseguenza più significativa: «l’azione inibitoria del Comune non incontra i limiti temporali» previsti dalle disposizioni invocate dal ricorrente.