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Zagare e casa comunale, Schilardi si veste da “mediatore”

Per il canone annuo di locazione dell’immobile adibito a plesso scolastico l’Agenzia delle Entrate reputava congruo l’importo di 64mila euro contro i 77mila valutati dal Capricho: il Commissario ha salomonicamente fissato in 70.400 euro il ristoro per il Comune

Il Commissario Schilardi cerca di mediare tra il Comune di Casamicciola e l’Agenzia dell’Entrate sulla questione-canone relativa all’importo annuale per la locazione dell’immobile situato in via Vittorio Emanuele, l’ex Casa della Vela, ora denominato “Le Zagare”. L’edificio, come è noto, è ora adibito a plesso scolastico. Il Comune propendeva per una cifra di 77mila euro all’anno da versare ai titolari, mentre l’Agenzia delle Entrate aveva eseguito una stima di congruità che arrivava al massimo a 64mila euro. Il Commissario, in risposta alla nota del Comune a cui era allegata la stima dell’Agenzia, ha inviato una missiva all’ente del Capricho con la quale il prefetto spiega che dall’esame della documentazione emerge che il Comune e l’Agenzia hanno utilizzato metodi differenti nel valutare la consistenza del canone, che di conseguenza conducono a risultanze non sovrapponibili. In particolare, il canone di locazione determinato dall’ente comunale è stato definito con quello che Schilardi chiama metodo “sintetico”, applicando alle superfici locate il valore di locazione minimo che scaturisce dalle tabelle dell’Osservatorio del Mercato immobiliare, relative alla zona omogenea di riferimento. D’altro canto, l’Agenzia delle Entrate ha eseguito la stima utilizzando invece un metodo “analitico”, cioè di “comparazione indiretta della capitalizzazione dei redditi”, che va quindi a definire il valore venale del bene all’attualità tramite il procedimento del “costo di riproduzione deprezzato”, che consiste nel determinare il costo di costruzione di un analogo immobile realizzato ex novo, deprezzandolo per tener conto dell’obsolescenza, e ricavare il saggio di capitalizzazione attraverso un’analisi di mercato su investimenti immobiliari analoghi per destinazione e profilo di rischio. In altre parole, l’Agenzia delle Entrate ha stimato il più probabile canone di mercato annuo del complesso immobiliare in 64mila euro, calcolato ad ottobre 2021, ritenendo appropriata e accettabile per il canone determinato un’alea estimativa di circa il 15%, visto che si tratta di una perizia e considerata l’assenza di un sopralluogo, ritenendo opportuno “raccomandare una certa cautela nell’uso dei risultati della stima”.

La struttura commissariale è pronta anche a saldare i 21mila euro per la locazione del plesso di via Tommaso Morgera, che non è più utilizzato dalle scuole

Secondo Schilardi, bisogna inoltre considerare ciò che il Comune aveva espresso nella nota di dicembre a sostegno della propria valutazione, cioè l’esistenza di diverse cause d’incertezza costituite in pratica dall’emergenza epidemiologica e alla particolarità dell’immobile, elemento che ha costretto a compararlo con beni di diversa destinazione. Incertezze che sono state peraltro evidenziate anche dell’Agenzia delle Entrate nel suo documento di valutazione.

Tuttavia, il ristoro destinato al Comune per la locazione dell’immobile, pur considerando tali incertezze, secondo il commissario deve avere come fondamento di partenza l’importo stimato dall’Agenzia, che è uno degli organi di riferimento per la struttura commissariale, con l’alea indicata. Dunque, prendendo atto di tutte le difficoltà incontrate dal Comune nel reperimento sul mercato di immobili che potessero essere impiegati per finalità scolastiche e i diversi anni trascorsi senza poter rispondere adeguatamente alle esigenze della popolazione studentesca offrendo aule adeguate, il Commissario Schilardi ha deciso di poter utilizzare la citata alea, aumentandola, ma sempre mantenendola entro i limiti posti dall’Agenzia. Di conseguenza, egli ha ritenuto ragionevole un aumento dell’importo di 64mila euro, incrementandolo del 10% arrivando a un ristoro per il Comune di 70.400 euro all’anno, in pratica una cifra intermedia tra i 64mila valutati dall’Agenzia e i 77mila indicati dal Comune. A quest’ultimo non resta dunque che inviare la consueta documentazione per procedere all’istruttoria e al successivo pagamento.

Intanto, la struttura commissariale ha già dato disponibilità a erogare il canone di locazione per l’anno scolastico 2020/2021 per il fitto dell’immobile a via Tommaso Morgera, quantificato in 21mila euro. Immobile che da quest’anno non è più destinato a esigenze scolastiche.

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