Case vacanza, regole generali e trattamento fiscale

Ai sensi dell’Art. 3 Capitolo II della Legge Regionale n.17/2001 e successive modifiche, la nozione di “casa vacanza concerne le abitazioni organizzate per fornire alloggio composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina senza l’effettuazione di alcun servizio di tipo alberghiero, con obbligo di recapito referente ospiti, per una permanenza minima di tre giorni e massima di novanta giorni. I Requisiti necessari da rispettare sono:

• Una superficie minima utile non inferiore a 8 mq per ciascun posto letto;
• Fornitura delle utenze essenziali;
• Manutenzione ordinaria dell’immobile;
• Pulizia dell’intera unità abitativa ad ogni cambio cliente.

L’attività può essere esercitata in forma non imprenditoriale ovvero imprenditoriale, rientrando nel primo caso i proprietari che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di impresa, senza promozione pubblicitaria, e con la fornitura dei soli servizi essenziali di cui all’allegato B) della Legge Regionale.

I titolari o gestori delle strutture ricettive suddette hanno l’obbligo di comunicare alla Regione Campania i prezzi minimi e massimi del pernottamento e dei servizi offerti secondo i modelli approvati dall’amministrazione regionale.

Come avviare l’attività? Per aprire una casa o appartamento per vacanze occorre presentare in luogo della precedente dichiarazione di inizio attività (DIA) ed esclusivamente in via telematica, una segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.) allo sportello S.u.a.p. territorialmente competente, completa di precisa documentazione a corredo quale dichiarazioni, attestazioni, asseverazioni ed elaborati tecnici previsti dalla normativa. La S.C.I.A. riporta alcuni elementi essenziali quali i dati identificativi dei soggetti interessati; la tipologia di attività che si intende svolgere nel caso di inizio ovvero la natura degli interventi da realizzare nel caso di ristrutturazioni di case vacanze già esistenti; i dati dell’immobile concernenti l’ubicazione, le condizioni di possesso, la centralità, composizione e numero delle camere e relativi posti letto; il periodo di apertura; i prezzi minimi/massimi; conformità struttura alle normative urbanistico/edilizie/ igienico-sanitarie in vigore.

Eseguito l’iter burocratico/ documentale l’attività può avere inizio immediatamente dopo l’acquisizione della ricevuta, che vale quale titolo abilitativo, mentre entro il termine dei successivi 60 giorni il Comune competente eseguirà controlli di rito, riservandosi il diritto di sottoporre la struttura a successivi rilievi.

In questo quadro risulta pertanto imprescindibile la figura di uno tecnico iscritto in apposito albo professionale che rediga relazioni volumetriche e planimetriche da allegare al modello S.C.I.A., ai fini del corretto inizio dell’attività.

Quale il trattamento fiscale dei canoni di locazione?

La normativa di riferimento segue percorsi diversi a seconda della tipologia di locazione, la durata e se la persona che affitta svolge un’attività imprenditoriale o non imprenditoriale per cui si avranno 3 tipi di redditi:

1. Locazione turistica saltuaria: in questo caso la tassazione del reddito avviene come reddito di fabbricato ridotto forfetariamente del 5%, se superiore al reddito medio ordinario il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
2. Locazione effettuata nell’esercizio non abituale di attività commerciale: in questo caso il reddito rientra in redditi diversi, soggetto agli scaglioni IRPEF e dichiarato nel quadro RL dichiarazione dei redditi.
3. Locazione turistica da attività imprenditoriale: in questo caso si ha l’obbligo di partita Iva e il reddito è tassato come reddito di impresa, per cui se si ha una società, i redditi seguiranno le aliquote IRES e IRAP, INAIL, INPS ecc.

Quale il trattamento fiscale per le locazioni brevi?

Con l’emanazione dell’art. 4 del D.L. 50/2017 e successiva pubblicazione sul supplemento ordinario n.95 della Gazzetta Ufficiale sono state introdotte nuove regole volte a contrastare il fenomeno diffusissimo dell’evasione fiscale tipico del settore con preciso riferimento alla stipula di contratti di locazione breve. Trattasi nello specifico di contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d’impresa), «direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online». Quindi la locazione può essere solo tra “privati”.

Ciò premesso, dal punto di vista meramente fiscale dal 1° giugno 2017, è possibile applicare l’aliquota della cedolare secca, determinata nella misura del 21% sull’importo della locazione, attribuendo pertanto al locatore/ sublocatore, fermo restando l’assenza del vincolo della registrazione, l’opportunità di non corrispondere l’imposta IRPEF nella misura ordinaria con successiva indicazione in Dichiarazione dei Redditi; la cedolare secca, nella fattispecie segue un meccanismo dichiarativo differente ed è necessario che il proprietario eserciti formalmente un’opzione per comunicare all’agenzia delle Entrate la scelta del ricorso a tale sistema impositivo alternativo.
La cedolare è possibile anche sui proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni.

Quale la disciplina in caso di intervento di intermediari? Gli intermediari, siano questi agenzie di intermediazione ovvero siti internet, dovranno:

• Trasmettere all’Agenzia delle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 200 a 2mila euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati;
• Effettuata la comunicazione, trattenere una ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con modello F24; i codici tributo da indicare dovranno anch’essi venire comunicati dall’agenzia delle Entrate. Se il proprietario avrà scelto la cedolare (si presume già nel contratto), la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta per l’Irpef si tratterà di un versamento a titolo d’acconto sull’imposta da corrispondere in sede di presentazione dichiarazione dei redditi.
• Inviare ai proprietari la Certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, indicando gli importi pagati al fisco.

Si coglie l’occasione per rappresentare la necessità di rivolgersi a professionisti esperti che accompagnino i soggetti interessati nel compimento di tutti gli adempimenti finalizzati alla realizzazione dell’iniziativa e durante la successiva gestione amministrativa – contabile – fiscale.

alessandrolavolpe@yahoo.it